Diễn đàn 'Cơ chế đặc thù và dòng vốn cho thị trường BĐS'

• 11h45: Phát biểu tổng kết và bế mạc

Kết thúc diễn đàn, Phó Tổng Giám đốc, Phó Tổng Biên tập Đài Hà Nội, Nhà báo Nguyễn Tiến Dũng đã gửi lời tri ân đến tất cả các đại biểu tham dự. Diễn đàn hôm nay đã mang đến những phân tích sâu sắc, những đánh giá thực tiễn và hàng loạt giải pháp sáng tạo nhằm triển khai hiệu quả Nghị quyết 170 và 171 của Quốc hội. Từ những ý kiến đóng góp quý báu của các chuyên gia, doanh nghiệp và nhà quản lý, chúng ta đã cùng nhau phác họa một bức tranh rõ nét hơn về cách tháo gỡ vướng mắc pháp lý, khơi thông dòng vốn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững. Đây sẽ là nền tảng quan trọng để TP.HCM nói riêng và các địa phương khác trên cả nước nói chung tận dụng tối đa các cơ chế đặc thù, biến tiềm năng thành hành động cụ thể.

• 10h40: Phiên thảo luận 2: Chủ đề “Linh hoạt trong chính sách tiền tệ để thị trường bất động sản phát triển bền vững”

Điều hành: Ông Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc Hội - Nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn Chính phủ.

Diễn giả:

1. Ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM.

2. TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam.

3. Ông Trương Văn Phước, nguyên quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia.

4. Ông Lê Hữu Nghĩa – Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Xây dựng Lê Thành.

5. Ông Phạm Phú Khôi – Phó Chủ tịch Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam.

Phát biểu mở đầu phiên thảo luận hai, ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM cho rằng, thị trường bất động sản đang quá phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Nếu định hướng chủ trương chính sách thì nên tập trung vào sản xuất kinh doanh. Còn riêng với tín dụng tiêu dùng cho người dân vay mua nhà thì thông qua các số liệu sẽ giúp chúng ta thực hiện nhiều mục tiêu trong phát triển bất động sản. Hiện nay, tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn TP.HCM đạt 1,085 triệu tỷ đồng, chiếm 27,5% tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn. Tăng trưởng lĩnh vực này còn cao hơn tăng trưởng tín dụng chung. Do vậy, không có việc ngân hàng gây khó. Việc cho vay tín dụng với lĩnh vực bất động sản giúp tạo lập nhà ở, thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng phát triển. Hai tháng đầu năm tăng 0,67%.

Ngoài ra, lĩnh vực cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh, cho vay xây dựng khu công nghiệp, khu du lịch sinh thái…thì tăng trưởng vẫn tốt. Khu công nghiệp tăng trên 2% hai tháng đầu năm. Văn phòng, cao ốc, khu du lịch đều có tốc độ tăng trên 2% so với cuối năm 2024.

Một điểm thuận lợi nữa trong trung và dài hạn là hành lang pháp lý vô cùng thuận lợi cho tín dụng ngân hàng. Một dự án đủ pháp lý thì tín dụng ngân hàng hoàn toàn cho vay được. Đối với nhà ở xã hội vẫn còn vướng về pháp lý, còn đủ pháp lý thì vẫn cho vay. Cho vay thông qua ngân hàng chính sách thì vẫn đáp ứng. Điểm khó nhất khi cho vay thông qua ngân hàng là phần lớn người vay là người nghèo mà giá nhà lại cao. Mua căn hộ ở TP.HCM thấp nhất 1 tỷ mà vay 800 triệu thì rất khó khăn mặc dù lãi suất rất thấp. Do vậy, với việc tăng điều kiện về thu nhập lên dưới 30 triệu hai vợ chồng, một cá nhân dưới 15 triệu thì sự điều chỉnh này có ý nghĩa rất lớn.

Với nhà ở thương mại, ngân hàng thương mại vẫn cho vay phân khúc này. Cho vay đúng mua nhà để ở thì thực hiện chủ trương cho vay nhà ở giá rẻ gắn với người dưới 35 tuổi thì hoàn toàn tăng trưởng phát triển bền vững.

Ông Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc Hội - Nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn Chính phủ: Vậy trong thời gian tới, thị trường sẽ ra sao khi có hai Nghị quyết 170 và 171?

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam: Có hai nghị quyết đặc thù cũng đã giải quyết khá nhiều vấn đề, nhưng chỉ một nhóm một góc chứ chưa phải tất cả. Do vậy, cần phải có thêm các cơ chế đặc thù tiếp theo để giải quyết vấn đề. Giải phóng mặt bằng cũng là một trong những điểm then chốt của các dự án đang bị vướng mắc.

Tại Hà Nội, như ở khu Trung Văn, xung quanh là những cao ốc rất đẹp nhưng ở dưới đó có chỗ vẫn quây tôn khiến cho tổng thể dự án nhếch nhác. Doanh nghiệp vẫn còn đang phải đi thoả thuận với từng hộ dân. Vấn đề này vẫn chưa được giải quyết suốt mười mấy năm qua. Rất mong Chính phủ, Quốc hội lại có cơ chế đặc thù tiếp theo để giải quyết các vấn đề.

Thống kê sơ bộ, trong khoảng 1.000 dự án bị ách tắc, nguồn tiền bị chôn vào đó là trên 30 tỷ đô. Nếu các dự án này được giải phóng thì sẽ tạo động lực kinh tế cực kỳ mạnh. Khi giải quyết hai nghị quyết này, tâm lý doanh nghiệp sẽ được tháo gỡ, tạo ra niềm tin và tăng thêm nguồn cung.

Để nhận biết nguồn vốn vào thị trường cái nào cần thiết, cái nào không, phải xác định dựa trên nhu cầu. Có nhiều loại cầu: cầu nhà ở, các sản phẩm kinh doanh, cầu về đầu tư... Đầu tư để đón đợi các cơ hội thì ở những đô thị phát triển. Tuy nhiên, còn loại cầu nữa là cầu để đầu cơ. Các loại đầu cơ thường không có nhu cầu đầu tư trực tiếp vào bất động sản mà họ mong đợi sinh lợi. Cung hiện nay đang phát triển để bám sát cầu nhưng nhiều chỗ chưa đi theo cầu. Có những khu vực không đáp ứng cầu nên xây xong thì bỏ hoang, do nhà phát triển dự án không quan sát.

ếu chúng ta dễ dãi quá cho dòng vốn chảy vào đầu cơ, như mua đất mà không xây nhà, hay mua chờ để đó thì nó không phát huy giá trị mục đích của nguồn vốn, gây khó khăn tiếp cận vốn cho người dân, không tạo động lực cho giới trẻ. Người trẻ không mua được nhà, ngại lấy vợ và lập gia đình. Bài học của Trung Quốc và Nhật Bản, giới trẻ không lập gia đình gây ra hệ luỵ rất lớn cho xã hội. Chúng ta cần cân nhắc các dòng vốn cần thiết nhưng phải đi đúng mục đích để đạt hiệu quả cao nhất.

Ông Trương Văn Phước, nguyên Quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia: Cần phải tạo nguồn cung nhưng vấn đề là tiền đâu? Có hai nội dung mà Việt Nam cần tham khảo của Trung Quốc. Đó là nhu cầu nội địa và bất động sản. Họ hạ lãi suất xuống - đó là hướng đi rất thực tế. Vốn tập trung vào ngành nào bù đắp cho xuất khẩu. Năm 2024, Việt Nam có nhận 120 tỷ tiền kỹ thuật số từ blockchain nhưng bay theo đường nào? Nguồn lực tài chính là hữu hạn nên việc phân bổ phải có định hướng. Tại sao chúng ta có cơ chế phát hành trái phiếu riêng lẻ? Đó là những giải pháp trong tổng thể các công cụ mà thị trường tài chính Việt Nam đang làm. Chúng ta cần phải thay đổi nhanh một thiết kế thị trường tài chính Việt Nam. Thị trường bất động sản là thành tố rất quan trọng trong bất kỳ nền kinh tế nào. Việc thay đổi thể chế để nó phát triển là điều cần làm. Vấn đề cần làm là nhanh chóng sửa được thể chế của thị trường bất động sản gắn với thể chế của một thị trường tài chính. Còn những câu hỏi vốn ở đâu? Cho ai vay? thì để thị trường quyết định.

Ông Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội - Nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn Chính phủ: Ngoài nguồn vốn mà chúng ta hay quen tiếp cận là ngân hàng, thì theo nền kinh tế thị trường thì có nhiều kênh tiếp cận và huy động vốn đó là trái phiếu doanh nghiệp. Nó là trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, phát hành cổ phần, IPO trên thị trường chứng khoán. Trái phiếu Việt Nam thời gian vừa qua từ năm 2022 - 2025 phát hành và huy động tương đối tốt nhưng còn tồn tại mà cơ quan Nhà nước đang xử lý. Bên cạnh thành tích huy động tốt, việc sử dụng vốn từ trái phiếu bộc lộ hạn chế gì?

Ông Phạm Phú Khôi – Phó Chủ tịch Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam: Thị trường trái phiếu là thị trường lớn nhất trong tất cả công cụ thị trường tài chính thế giới. Trái phiếu lớn gấp 5 lần cổ phiếu. Thế nhưng, ở Việt Nam, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang ở giai đoạn khá non trẻ và cách hiểu trái phiếu khác nhau và không đúng bản chất. Nhà nước và ngân hàng coi là khoản tín dụng. Còn khách hàng thì coi đó là một khoản tiền gửi. Thời gian qua đã chứng kiến những đợt khủng hoảng niềm tin với trái phiếu doanh nghiệp. Cần hiểu rõ, trái phiếu doanh nghiệp có hai loại, đúng chỉ là một khoản vay nhưng nó là khoản vay cơ cấu và cái đó chỉ dành cho nhà đầu tư rất kinh nghiệm, mạo hiểm. Còn với nhà đầu tư cá nhân thì cần phải hiểu nó là chứng khoán. Để một trái phiếu trở thành một chứng khoán thì cần phải có tiêu chí của nó.

Thời gian vừa qua đã thay đổi rất nhiều để nhà đầu tư chuyên nghiệp và cá nhân không có kinh nghiệm tham gia. Từ trước đến giờ, khách hàng dễ dàng tiếp cận trái phiếu doanh nghiệp vì đây là nguồn phát hành rẻ. Khi mà chủ đầu tư các doanh nghiệp bất động sản có khả năng tiếp cận dòng vốn thì họ được sử dụng dòng tiền khá dễ dàng. Nhưng ngoài ra, còn sử dụng trong các mục đích khác. Vậy thì họ sẽ dùng không để phát triển dự án mà dùng cho mục đích khác. Cho nên, rất nhiều nhà đầu tư bất động sản đã sử dụng kênh này, lấy tiền nhưng không phát triển dự án nên đã xảy ra tình trạng mà một số công ty bất động sản lớn vướng phải. Nhưng hiện nay, mục đích sử dụng vốn đã được siết chặt trong công bố thông tin. Tuy nhiên, với các doanh nghiệp bất động sản mới và phát hành trái phiếu cho dự án thôi thì rất là khó vì nguồn vốn ngân hàng vẫn là rẻ nhất. Cho nên khi sử dụng kênh phát hành trái phiếu thì chỉ có doanh nghiệp có bề dày kinh nghiệm và tài sản đã tích luỹ được như Novagroup, Vingroup... thì họ mới tiếp cận được và khả năng sử dụng vốn một cách uyển chuyển trong mục đích sử dụng của mình.

Ông Lê Hữu Nghĩa – Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Xây dựng Lê Thành: Chúng tôi sẽ nói câu chuyện hiện nay dễ hay khó? Giai đoạn 2023 trở về trước, 2023 đến nay và tương lai.

Giai đoạn 1: tiếp cận vốn cực khó, chi phí vốn rất cao. Đặc biệt, giai đoạn phát hành trái phiếu đổ vỡ. Trái phiếu phải dành cho doanh nghiệp lớn, tập đoàn lớn. Còn doanh nghiệp tư nhân chúng tôi khó vì chi phí phát hành rất cao. Chúng tôi không thể làm được. Vay ngân hàng chúng tôi thấy đơn giản và rẻ hơn. Và hiện nay, ngân hàng cho vạy cực tốt và rất dễ. Vay sản xuất kinh doanh hay bất động sản đều tốt và lãi suất rất hợp lý. Nhưng có cái bất hợp lý là giai đoạn trước không có gói nào cho vay nhà ở xã hội nên lãi suất rất cao. Chúng tôi vay 8 năm, lãi suất 14%/năm vay của Viettinbank. Chúng tôi mới trả xong ngày 15/3. Chúng tôi có nhiều văn bản gửi lên xin giảm theo gói 145 ngàn tỷ đồng nhưng không được giảm. Làm sao có giải pháp để khắc phục tình trạng người dân vay trước vẫn chịu lãi suất cao. Trong giai đoạn này, ngân hàng đang hỗ trợ tốt thì lại vướng về pháp lý, khiến việc vay bị chậm trễ.

Dự báo năm 2025 về sau, cung cấp vốn cực ổn. Đến năm 2027, sẽ có nhiều khả năng được bùng nổ. Việc tăng lên đột ngột như vậy thì dòng tiền của ngân hàng có đủ không? Đó là cái mà tôi đang lo. Trung ương tốt, tỉnh, thành tốt, nhưng con người, chuyên viên có giải quyết tốt không? Có khi mỗi một chỗ như vậy vướng 5 - 6 tháng là bình thường. Vướng ở đâu thì cần giải quyết nhanh.

Ông Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội - Nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn Chính phủ: Nếu như trước đây một năm, tất cả những chính sách vĩ mô có thể dự báo chính xác, thì từ tháng 1/2025, mọi dự báo về kinh tế vĩ mô chỉ là dự báo. Trong vòng 15 ngày trở lại đây, chúng ta thấy thách thức thế giới đó là ứng phó như thế nào đối với thuế 46% của Mỹ. Hiện nay, chúng ta đang có kế hoạch về kinh tế tư nhân. Qua đánh giá cho thấy các chính sách cũng đang có tác động tới cuộc sống. Hy vọng, từ nay đến cuối năm ta sẽ thấy những hiệu quả tích cực đến từ Nghị quyết 170 và 171.

• 10h00: Khách mời tham dự giao lưu cùng diễn giả

Câu 1: Xin ông Vương Duy Dũng cho biết, với giá nhà ở xã hội hiện nay khi tăng biên lợi nhuận lên 13% thì có đẩy ra giá nhà tăng lên ko?

Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng: Cùng với cơ chế chính sách tháo gỡ các dự án nhà ở thương mại thì cũng cần cơ chế chính sách để thúc đẩy, phát triển tốt hơn nữa nhà ở xã hội để đáp ứng cho xã hội chứ không phải đặt vấn đề cho người thu nhập thấp.

Và ở trong đó, rõ ràng phải có những cơ chế khuyến khích và ưu đãi hơn để các chủ đầu tư có nguồn lực, có sự quan tâm trong việc phát triển nhà ở xã hội. Thời gian qua, chúng ta biết các cơ chế chính sách về phát triển nhà ở xã hội. Luật Nhà ở năm 2023 cũng đã có sửa đổi bổ sung về việc dành quỹ đất, thủ tục đầu tư…nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội. Trong bối cảnh giá nhà rất cao so với thu nhập của đại bộ phận thì với cơ chế, chính sách đó, cùng sự quan tâm của các bộ ngành địa phương, việc triển khai nhà ở xã hội cũng đã có kết qua tích cực. Tuy nhiên, số lượng các dự án hoàn thành đưa vào sử dụng còn hạn chế. Cho nên, cần phải có cơ chế khuyến khích hơn nữa. Chính phủ cũng đang xây dựng và trình Quốc hội về các cơ chế chính sách. Còn đối với vấn đề nguồn vốn, cần phải có quỹ để ưu tiên phát triển nhà ở xã hội. Ngoài ra, thủ tục hành chính, thủ tục đầu tư cần phải được rút ngắn để tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp tham gia. Có như vậy mới mong rằng đạt được mục tiêu đề ra có 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Câu 2:  Xin chia sẻ rõ thêm về thẩm quyền của các địa phương trong việc giải quyết vướng mắc tồn đọng trong các dự án bất động sản?

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường: Với hướng đi giải quyết, xử lý vướng mắc các dự án bất động sản như Hà Nội đang làm, Hà Nội dựa trên cơ sở đó tiếp tục thực hiện. Đặc biệt là đang có Luật Thủ đô với những cơ chế đặc thù. Còn tại các địa phương khác, khi các dự án có kết luật thanh tra, địa phương cũng có thể chủ động làm tiếp.

Ông Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc Hội - Nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn Chính phủ: Đối với các kết luận thanh tra với Hà Nội thì không nói là sai phạm mà nói là rà soát thì Hà Nội căn cứ vào Luật Thủ đô để giải quyết. Còn ví dụ như Đà Nẵng, vướng mắc lớn nhất là liên quan đến sân vận động Chi Lăng, với việc vướng mắc quy hoạch chi tiết. Thì với những vướng mắc đó, sẽ liên quan đến thẩm quyền cấp tỉnh chứ không phải là Quốc hội.

GS. Trần Ngọc Thơ phát biểu: Theo hiểu biết của tôi, để giải quyết vấn đề chủ đề diễn đàn hôm nay thì phải bắt đúng bệnh. Câu hỏi nghe rất đơn giản nhưng để bắt đúng bệnh không đơn giản chút nào. Theo tôi, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay mắc ba thứ bệnh của người già. Thứ nhất là huyết áp cao. Thứ hai là đường huyết cao. Thứ ba là Cholesteron cao.

Huyết áp cao: thể hiện qua giá nhà quá cao. Giá trên thu nhập mấy chục lần. Người dân phải mất hàng trăm năm mới có được nhà. Điều này nếu không xử lý thì sẽ rất nguy hiểm. Hiện nay, chúng ta đã xử lý vấn đề này bằng các nghị quyết của Quốc hội.

Đường huyết cao: Thể hiện qua cơ chế đặc thù và dòng vốn. Đây là hai yếu tố mà ngành bất động sản đang phụ thuộc. Nếu như phụ thuộc quá nhiều sẽ rất dễ nguy hiểm. Đặc biệt khi quá lệ thuộc vào hệ thống ngân hàng thì thị trường có nguy cơ tắc nghẽn.

Cholesteron cao: Thể hiện qua hàng tồn kho bất động sản hiện nay quá cao. Và tài sản, nợ xấu tích luỹ trong hệ thống ngân hàng nó là mảng xơ vữa trong hệ thống ngân hàng. Nó sẽ âm thầm gây ra đột quỵ tài chính. Vấn đề ở đây là ngoài bệnh nhân tự chữa thì cần bác sĩ tài khoá, tiền tệ phải dám bước ra vùng an toàn của mình. Cuối năm chúng ta sửa Luật Chứng khoán thì lại có nhiều rào cản cho doanh nghiệp. Có hai loại cholesteron tốt và xấu. Tốt là phải tập trung đưa nhà ở xã hội nhà ở thương mại giải quyết vấn đề cholesteron tích luỹ lâu ngày không tốt cho nền kinh tế. Ngoài ra, cuộc cách mạng tinh giảm biên chế dẫn đến dư thùa bất động sản thì làm thế nào để tăng nguồn cung tức là cholestoeron tốt cho nền kinh tế.

• 9h00: Tọa đàm phiên 1: Chủ đề “Gỡ vướng cho bất động sản từ cơ chế đặc thù”

Điều hành: Ông Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội - Nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn Chính phủ.

Diễn giả:

1. Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường.

2. Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng.

3. Nguyễn Anh Quân, Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường thành phố Hà Nội.

4. Ông Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội.

5. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM.

Mở đầu phiên thảo luận, ông Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội - Nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn Chính phủ đã bày tỏ sự đồng tình khi Đài Hà Nội tổ chức diễn đàn ngày hôm nay. Điều này đã chứng minh một điều tư duy xuyên suốt của những người làm chương trình. Dòng vốn, cơ chế là dòng chảy xuyên suốt trong sự phát triển của thị trường bất động sản. Trong phần thảo luận tại phiên một, các diễn giả sẽ tập trung bàn luận về các vấn đề về cơ chế.

Câu hỏi đầu tiên của phiên thảo luận dành cho GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội.

Câu 1: Thưa GS, ông là trong 496 đại biểu bấm nút thông qua Nghị quyết 170 và 171. Ông có thể đánh giá sự lan tỏa và tác động của hai nghị quyết này, đặc biệt là có điểm mới gì?

GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội: Chúng ta biết, Quốc hội mới thông qua về Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Ngay sau đó, Quốc hội lại thông qua hai nghị quyết về bất động sản là Nghị quyết 170 và 171. Thứ nhất là dự án có sai phạm, thì bây giờ là làm sao để đưa dự án này hoạt động trở lại. Thứ hai là dự án về đất đai, cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng đất để xây dựng nhà ở thương mại. Đây là hai cơ chế đặc thù giúp tháo gỡ các vướng mắc đang tồn đọng tại nhiều dự án bất động sản trên địa bàn cả nước.

Chúng ta có một thời gian rất dài, pháp luật có những yếu tố vừa lỏng lẻo, vừa linh hoạt... dẫn đến sai phạm. Những dự án sai phạm dừng lại, cán bộ liên quan đã bị xử lý. Các nhà đầu tư thực hiện dự án này cũng phải thực hiện các nghĩa vụ về kinh tế. Làm thế nào để các dự án này chạy tiếp? Về nguyên tắc dự án nào sai thì phải làm lại từ đầu. Chính vì vậy, khi có một cơ chế đặc thù sẽ cho phép tiếp tục các dự án. Ví dụ như không phải đấu thầu lại mà chỉ cần xác định mức giá để tiếp tục. Hoặc là vấn đề liên quan đến quy hoạch mà chưa phù hợp thì làm sao để điều chỉnh lại. Bởi lẽ, phần lớn các dự án này nằm ở vị trí đất vàng. Do đó, khi Quốc hội ban hành Nghị quyết 171 là tạo cơ hội để tháo gỡ dự án làm sao để nguồn lực đất đai được đi vào khai thác.

Đối với Nghị quyết 170 cho phép nhà đầu tư nhận quyền chuyển nhượng. Theo luật trước đây chuyển nhượng phải có đất ở thì mới được làm nhà ở thương mại còn không thì phải đấu thầu, đấu giá. Còn nghị quyết này thì sẽ được thí điểm chuyển đất đó thành thương mại. Trước thì chủ trương này không được chấp nhận. Bởi lẽ, Luật Đất đai trước có khung giá, bảng giá đất. Khi thực hiện chuyển mục đích thì phải trả tiền theo bảng giá đất cũ. Điều này sẽ dẫn đến sự bất bình đẳng. Tuy nhiên, đối với Luật Đất đai 2024 hiện nay, luật đã bỏ khung giá đất, bảng giá đất sẽ sát với thị trường. Điều này đã tạo cơ hội cho nhà đầu tư tiếp cận nhiều loại đất khác nhau. Tháo gỡ nút thắt cho nhiều dự án gặp vướng mắc trước đây. Đây là động lực quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản.

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường: Chúng ta hình dung Luật Đất đai 2024 đã cơ bản tháo gỡ rất quan trọng. Trước đây, khi mà các dự án chậm xác định nghĩa vụ tài chính, có rất nhiều dự án giao đất rồi nhưng chưa tính được tiền sử dụng đất. Có những địa phương còn lúng túng trong xác định giá đất để thu tiền sử dụng. Nếu vẫn xác định giá theo 10 năm trước thì các địa phương rất lo lắng. Tuy nhiên, luật mới đã giải quyết được vấn đề này. Giá đất được xác định tại thời điểm có quyết định giao đất. Nếu chưa hoàn thành thì mỗi năm sẽ phải nộp thêm cho nhà nước 5,4%.

Còn đối với nội dung phạm vi Nghị quyết 170, chỉ gói gọn trong ba địa phương là TP.HCM, Khánh Hoà và Đà Nẵng. Tuy nhiên, đơn cử như dự án bến Vân Đồn. Sai phạm thì đã xác định, xử lý rồi, nhưng người mua sẽ được đảm bảo quyền lợi như thế nào thì cần phải có ý kiến chỉ đạo tiếp.

Còn với các dự án đã triển khai nhưng chậm tiến độ, cần phải có giải pháp để các doanh nghiệp tiếp tục. Hầu hết các địa phương trên cả nước đều có sai phạm, chứ không phải chỉ có 5 địa phương kể trên. Do vậy, cần phải tiếp tục rà soát và phân loại các dự án trên tinh thần cái nào thuộc thẩm quyền địa phương thì chủ động tháo gỡ, cái nào thuộc Chính phủ thì Quốc hội tháo gỡ.

Hiện có hai loại vướng mắc tồn tại. Một là đã có kết luận thanh tra kiểm tra thì mới rà soát. Còn hai thì sẽ phải do các địa phương chủ động. Thời kỳ trước, khi thực hiện các luật cũ, có sự chồng chéo khiến nhiều dự án tồn đọng. Ví dụ như đối với dự án nhà ở thương mại, theo Luật Đất đai 2003 khi xây dựng, Nhà nước sẽ thu hồi và chuyển nhượng cho các doanh nghiệp. Còn trường hợp khác, các doanh nghiệp được phép tự thỏa thuận. Tuy nhiên, theo Luật Nhà ở 2015 thì lại quy định doanh nghiệp chỉ được quyền chuyển nhượng đất ở thì mới được thực hiện dự án. Do vậy, những dự án lại bị tạm dừng do vướng mắc giữa hai luật. Những vướng mắc này đã được giải quyết khi có Nghị quyết 171. Theo đó, các dự án đã có chấp thuận nhà đầu tư thì cho làm tiếp. Dự án mà có đất quốc phòng, an ninh thì cho ra quy hoạch.

Ông Nguyễn Anh Quân, Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường thành phố Hà Nội: Với chức năng là cơ quan tham mưu và thành viên của tổ công tác đặc biệt, với tinh thần “vừa chạy vừa xếp hàng”, Hà Nội cũng đang thực hiện nhiều chính sách. Tinh thần này là khẩn trương thực hiện để tháo gỡ các dự án còn vướng mắc. Thực hiện chỉ đạo của Tổng Bí thư Tô Lâm, thành phố Hà Nội đã thành lập một tổ công tác đặc biệt để rà soát tháo gỡ vướng mắc các dự án. Tổ này họp định kỳ và lắng nghe vướng mắc của doanh nghiệp để rà soát. Vướng mắc nào vượt thẩm quyền thì xin ý kiến Thủ tướng Chính phủ. Đặc biệt, Hà Nội đang tích cực rà soát, xác định lại giá đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án gặp vướng mắc trước đây. Tập trung xử lý vướng mắc trong tính lại tiền sử dụng đất do thay đổi về giá đất, quy hoạch. Ngoài ra, thành phố Hà Nội cũng xin ý kiến Bộ Nông nghiệp và Môi trường để nhằm đảm bảo xác định đúng giá đất. Tập trung vào việc rà soát xử lý vi phạm, tăng cường công tác quản lý đất đai, giảm thủ tục hành chính để tạo điều kiện cho doanh nghiệp nắm bắt kịp thời cơ hội. Tính đến tháng 4/2025, tổ công tác đã họp 7 phiên với 6 phiên họp đầu tiên đã tháo gỡ điểm nghẽn cơ bản cho 24/36 dự án được khởi động lại. Các biện pháp trên thể hiện sự quyết tâm của Hà Nội trong việc tháo gỡ các dự án theo đúng tinh thần của Tổng Bí thư.

Câu 2: Thưa ông Lê Hoàng Châu, ông đánh giá thế nào về những thông tin vừa rồi về Hà Nội. Theo ông, kiến nghị giải pháp đột phá thể hiện như thế nào trong hai Nghị quyết 170 và 171?

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM: Chúng tôi nhận thức vấn đề thể chế là hàng đầu nên hiệp hội kiên trì trong việc xây dựng pháp luật và bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư, người tiêu dùng trong thị trường bất động sản. Trong thị trường bất động sản thì người mua nhà là người yếu thế, trừ những người mua bất động sản siêu sang. Sự kiên trì của chúng tôi đã được đền đáp với đột phá thể chế từ Đại hội Đảng XIII. Theo tinh thần của Nghị quyết 18, đã yêu cầu phải sửa đồng bộ các luật. Như vậy, khi Quốc hội thông qua Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư đã trả những luật về đúng vị trí của nó. Ví dụ như Luật Đất đai thì không nói về kinh doanh bất động sản. Khi nào về luật nào liên quan thì dẫn chiếu đến luật kia.

Nếu như trước kia, theo luật cũ, TP.HCM có 86 dự án không thể triển khai được liên quan đến 57.000 căn nhà. Doanh nghiệp bị chôn vốn gặp rất nhiều khó khăn. Tuy nhiên, bây giờ có Nghị quyết 171 thì các dự án dần được tháo gỡ. Đến nay, TP.HCM nhận được đăng ký thí điểm 343 dự án với 1913 ha, mỗi dự án có 830 căn nhà thì 343 dự án sẽ có một lượng nhà ở ra thị trường rất lớn. Dự kiến sẽ có thêm 216 nghìn căn nhà được đưa ra thị trường trong vòng 3-10 năm tới. Khi chúng ta đầu tư  khoảng 1.000 tỷ cho mỗi ha dự án nhà ở thương mại thì sẽ có 1triệu 910 tỷ đầu tư ra ngoài xã hội, và kéo theo 35 ngành kinh tế, tạo việc làm cho hàng triệu lao động. Có thể thấy, đây là lần đầu tiên Quốc hội thông qua nghị quyết đặc thù chỉ để giải quyết 64 dự án cho ba địa phương.

Tuy nhiên, hiện trên cả nước có khoảng hơn 1.500 dự án đang vướng mắc tồn đọng. Vì vậy, chúng tôi mong Chính phủ không chỉ áp dụng cho dự án của ba địa phương mà cho tất cả các địa phương có dự án tương tự.

• 8h45: Khai mạc diễn đàn “Cơ chế đặc thù và dòng vốn cho thị trường bất động sản” 

Ngày 9/4/2025, tại TP.HCM, Đài Hà Nội đã tổ chức diễn đàn bất động sản với chủ đề "Cơ chế đặc thù và dòng vốn cho thị trường bất động sản". Sự kiện đã thu hút được hơn 200 đại biểu là lãnh đạo các Bộ, ngành, Ngân hàng Nhà nước, chuyên gia tài chính, chủ đầu tư bất động sản và đại diện các hiệp hội.

Phát biểu khai mạc diễn đàn, Phó Tổng Giám đốc, Phó Tổng Biên tập Đài Hà Nội, Nhà báo Nguyễn Trung Sơn nhấn mạnh, thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn. Hàng trăm dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý, trong khi dòng vốn gặp nhiều rào cản từ tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp. Để giải quyết các vấn đề tồn đọng, Quốc hội đã ban hành hai Nghị quyết 170 và 171 - những chính sách đặc thù, đột phá nhằm tháo gỡ điểm nghẽn thể chế và dòng vốn. Đồng thời, sự chỉ đạo quyết liệt từ Trung ương, đặc biệt là Tổng Bí thư Tô Lâm - với thông điệp nhất quán về việc phát huy vai trò của kinh tế tư nhân đã mở ra kỳ vọng vào giai đoạn phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững. Điều này cho thấy: Đảng và Nhà nước luôn đồng hành cùng thị trường, kiên trì cải cách thể chế, tháo gỡ rào cản, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển và người dân hiện thực hóa giấc mơ an cư. Tuy nhiên thực tế cũng cho thấy, cùng với các chính sách đặc thù, đột phá gỡ vướng cho thị trường bất động sản, cơ quan chức năng cũng cần xử lý nghiêm khắc các chủ đầu tư cố tình trây ỳ không triển khai dự án hoặc để “treo” chậm đưa vào sử dụng gây lãng phí nguồn lực đất đai và tài sản của xã hội. Bên cạnh đó là các hành vi gây nhiễu loạn, ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường.

Nhấn mạnh tầm quan trọng của diễn đàn, ông Nguyễn Trung Sơn mong muốn đây sẽ là dịp để các nhà quản lý, các chuyên gia, cá nhân và doanh nghiệp cùng bày tỏ quan điểm, đưa ra các giải pháp để tháo gỡ dứt điểm các vướng mắc pháp lý - nhất là về quy hoạch, định giá đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Khơi thông dòng vốn một cách an toàn, hiệu quả - từ ngân hàng, trái phiếu đến các quỹ đầu tư trong và ngoài nước. Đặc biệt, phải kết nối hài hòa giữa chính quyền -doanh nghiệp - người dân để chuyển hóa khó khăn thành cơ hội.

Diễn đàn thu hút sự góp mặt của 250 khách mời và các đại biểu đến từ Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước, UBND TP.HCM, UBND thành phố Hà Nội cùng các chuyên gia kinh tế tài chính, doanh nghiệp.

Những nội dung được trao đổi, tham luận, phân tích tại diễn đàn thông qua hai phiên chính: “Gỡ vướng cho bất động sản từ cơ chế đặc thù” và “Linh hoạt trong chính sách tiền tệ để thị trường bất động sản phát triển bền vững” sẽ mang lại những thông tin đặc biệt cần thiết, hữu ích cho cơ quan quản lý Nhà nước, các hiệp hội, doanh nghiệp về bất động sản theo đúng theo tinh thần Chính phủ chỉ đạo, định hướng phát triển hệ sinh thái bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.

Ngày 11/2/2025, tại Hội nghị Thường trực Chính phủ làm việc với các ngân hàng thương mại, Thủ tướng Phạm Minh Chính nêu ba nhiệm vụ cùng 8 nhóm giải pháp đối với ngành ngân hàng để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô. Đáng chú ý, Thủ tướng yêu cầu ngành ngân hàng đẩy mạnh cắt giảm thủ tục hành chính, hỗ trợ tín dụng tháo gỡ khó khăn các dự án bất động sản. Đồng thời nghiên cứu, tiếp tục có các gói tín dụng ưu đãi cho cả cung và cầu để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người trẻ từ 35 tuổi trở xuống, nhà ở cho những đối tượng khó khăn; tích cực góp phần xóa nhà tạm, nhà dột nát trên cả nước.