Cải tạo chung cư cũ: Gỡ 'điểm nghẽn' để tăng tốc tái thiết đô thị
Để tái thiết đô thị một cách bài bản, việc cải tạo, thậm chí dỡ bỏ và xây dựng lại các khu chung cư cũ được xem là xu hướng tất yếu. Thay vì xử lý từng dự án riêng lẻ, Hà Nội đang chuyển sang cách tiếp cận tổng thể, gắn việc cải tạo chung cư cũ với quy hoạch chung của đô thị, hướng tới tầm nhìn dài hạn và phát triển bền vững. Hướng đi này cũng nhận được nhiều đánh giá tích cực từ các chuyên gia.
Xung quanh câu chuyện cải tạo chung cư cũ, Cơ quan Báo và Phát thanh, Truyền hình Hà Nội đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu.
Phóng viên: Thưa ông Nguyễn Quốc Hiệp, nhu cầu cải tạo chung cư cũ hiện nay là rất cấp bách, tuy nhiên trên thực tế vẫn còn nhiều “điểm nghẽn” về cơ chế. Chẳng hạn như quy định về tỷ lệ đồng thuận của người dân trong Nghị định 98 - cụ thể hóa Luật Nhà ở 2013 và trong Luật Thủ đô (sửa đổi) mới được thông qua lại có sự khác nhau. Theo ông, sự chênh lệch này đang gây ra những khó khăn như thế nào cho cả ba bên: chính quyền, doanh nghiệp và người dân khi triển khai trên thực tế?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Thách thức đầu tiên hiện nay là cơ chế chưa thực sự rõ ràng, dẫn đến việc khó hiện thực hóa nguyên tắc "hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân". Những quy định hiện tại về điều kiện để nhà đầu tư triển khai dự án, đồng thời nhận được sự chấp thuận của người dân vẫn còn rất nhiều vướng mắc. Một trong những "điểm nghẽn" chính là làm thế nào để đảm bảo hiệu quả kinh tế cho nhà đầu tư trong khi vẫn đáp ứng thỏa đáng mức đền bù cho người dân.
Mặc dù các dự thảo luật gần đây, đặc biệt là Luật Quy hoạch đã đưa ra những phương án nhằm tháo gỡ khó khăn, nhưng vấn đề cốt lõi vẫn nằm ở việc xây dựng một cơ chế cụ thể. Cơ chế đó phải vừa đủ sức khuyến khích nhà đầu tư tham gia, vừa đảm bảo hài hòa lợi ích để đạt được sự đồng thuận từ phía người dân. Chỉ khi giải quyết được bài toán cân bằng này, việc cải tạo và thay đổi cơ cấu đô thị của chúng ta mới có thể trở thành hiện thực.
Phóng viên: Với kinh nghiệm của một người hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, từng tham gia nghiên cứu về cải tạo chung cư cũ, đồng thời là một người gắn bó với Hà Nội, theo ông cần có những giải pháp gì để đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ, đồng thời vẫn đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước - doanh nghiệp - người dân và phù hợp với định hướng tái thiết đô thị theo quy hoạch tổng thể, tầm nhìn dài hạn?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Hệ thống cơ chế hiện nay đã thể hiện rất rõ quyết tâm chính trị cao của Thành ủy, HĐND và UBND thành phố Hà Nội trong việc thực hiện chương trình cải tạo chung cư cũ. Đây là nỗ lực nhằm khắc phục tình trạng "áo vá" của đô thị, bởi Hà Nội như một tấm áo gấm hoa lệ nhưng vẫn còn những mảnh vá là các khu chung cư cũ xuống cấp cần phải thay đổi. Dù hành lang pháp lý đã khá hoàn chỉnh và cởi mở, tuy nhiên, tôi cho rằng, trước hết cần xác lập tiến độ và yêu cầu cụ thể cho từng cấp, từ các sở, ban, ngành đến chính quyền cấp phường; phải giao quyền đi kèm với mốc thời gian chắc chắn cho từng đầu việc.
Thứ hai, đối với vướng mắc về hạn chế mật độ dân số tại các khu vực lõi, tôi kiến nghị Thành phố cần chủ động chuẩn bị các khu đất dự phòng để bù đắp cho nhà đầu tư theo hình thức tương tự BT (Xây dựng - Chuyển giao). Đây là giải pháp thực tế để giải quyết các "điểm nghẽn" tại những khu chung cư không thể tăng mật độ dân số tại chỗ; đồng thời, cần chú trọng cơ chế gom các dự án nhỏ lẻ vào những dự án lớn hơn để tạo tính khả thi về mặt kinh tế. Với những điều kiện và cơ chế đồng bộ như vậy, việc cải tạo chung cư cũ chắc chắn sẽ thành hiện thực và chúng tôi rất mong muốn quá trình này được khởi động sớm hơn nữa để đáp ứng kỳ vọng của nhân dân.
Phóng viên: Vậy với vai trò một lãnh đạo doanh nghiệp, nếu như tham gia vào công cuộc cải tạo chung cư cũ thì điều ông mong muốn cũng như là quan tâm nhất là gì?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Với tư cách là một người dân Hà Nội đã từng chứng kiến cảnh sống gian khổ của bà con tại các khu chung cư cũ như Giảng Võ - nơi mỗi trận mưa xuống là nước ngập kèm theo sự ô nhiễm nặng nề, tôi khẳng định cải tạo chung cư cũ là nguyện vọng cực kỳ chính đáng. Thấu hiểu tâm lý của những cụ già gần 80 tuổi luôn đau đáu nỗi lo liệu có kịp chờ ngày được quay về nhà mình hay không, chúng tôi với tư cách nhà đầu tư xác định tiến độ phải là ưu tiên hàng đầu. Một khi đã hẹn với dân là phải chính xác tuyệt đối. Bên cạnh đó, chất lượng công trình phải được đảm bảo với tư duy: hãy coi đó là ngôi nhà của chính mình để xây dựng cho người dân một nơi ở xứng đáng.
Tuy nhiên, để dự án thực sự thành hiện thực, chúng tôi rất mong người dân có sự đồng thuận và chia sẻ hài hòa lợi ích với chủ đầu tư. Một thực tế thường xảy ra là việc di dời không đồng bộ; có những trường hợp người cuối cùng chậm trễ di dời tới 6-7 tháng, gây thiệt hại rất lớn cho nhà đầu tư. Chỉ khi người dân và doanh nghiệp cùng thấu hiểu, chia sẻ trách nhiệm và hành động quyết liệt, bài toán cải tạo chung cư cũ mới có thể gặt hái được thành công.
Phóng viên: Rõ ràng, cải tạo chung cư cũ không chỉ là bài toán về xây dựng hay chỉnh trang đô thị, mà còn là câu chuyện về cơ chế, về sự đồng thuận và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Khi những “điểm nghẽn” dần được tháo gỡ và tư duy quy hoạch được tiếp cận một cách tổng thể, bài bản hơn, quá trình tái thiết các khu chung cư cũ được kỳ vọng sẽ có thêm động lực để đẩy nhanh trong thời gian tới, góp phần từng bước thay đổi diện mạo đô thị và nâng cao chất lượng sống cho người dân Thủ đô.
