Bất động sản Hà Nội trước một chu kỳ sàng lọc mới
Nguồn cung nhà ở tăng mạnh sau thời gian dài khan hiếm nhưng sản phẩm phù hợp khả năng chi trả của số đông ngày càng khó tìm. Những chuyển động trái chiều cho thấy thị trường bất động sản Hà Nội đang đứng trước yêu cầu tái cấu trúc mạnh mẽ hơn, từ cơ cấu sản phẩm, hiệu quả sử dụng đất đến tính minh bạch và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực.
Nguồn cung tăng, khoảng cách với nhu cầu thực vẫn lớn
Bước sang những tháng cuối năm 2026, thị trường căn hộ Hà Nội đang chuyển dần từ giai đoạn khan hiếm nguồn cung sang cạnh tranh và sàng lọc rõ nét hơn. Nguồn cung mới tiếp tục được dự báo duy trì ở mức cao, nhưng sức mua đã thận trọng hơn. Theo CBRE Việt Nam, sức hấp thụ căn hộ trong quý II đã chững lại, trong khi thị trường thứ cấp lần đầu ghi nhận điều chỉnh giảm giá kể từ cuối năm 2022. Diễn biến giá và thanh khoản trong những quý tiếp theo sẽ phụ thuộc nhiều vào lãi suất và sự phục hồi niềm tin của người mua.
Đáng chú ý, vấn đề của thị trường hiện nay không còn nằm riêng ở số lượng sản phẩm được đưa ra thị trường mà ngày càng thể hiện rõ ở cơ cấu nguồn cung. Báo cáo công bố giữa tháng 8 của Cushman & Wakefield cho thấy, phân khúc hạng sang chiếm hơn 52% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội; nếu tính cả hạng sang và cao cấp, tỷ trọng lên tới khoảng 72%. Trong khi đó, phân khúc bình dân gần như vắng bóng. Nguồn cung cũng đang dịch chuyển mạnh ra ngoài khu vực trung tâm.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội nhận định, khả năng chi trả tiếp tục là rào cản chính của thị trường. Trong bối cảnh giá nhà ở mức cao, người mua ngày càng kỹ tính và nhạy cảm hơn về giá, dù nhu cầu nhà ở vẫn lớn.
Thị trường bất động sản Hà Nội vì thế đang chuyển từ bài toán thiếu nguồn cung sang yêu cầu khó hơn là cân đối lại nguồn cung. Khi lượng hàng mới gia tăng và sức hấp thụ chậm hơn, quá trình sàng lọc cũng rõ nét hơn. Người mua có thêm lựa chọn và sẽ cân nhắc kỹ về giá, pháp lý, tiến độ, chất lượng dự án, hạ tầng và giá trị sử dụng. Những dự án dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá nhưng thiếu lợi thế thực tế sẽ chịu áp lực cạnh tranh lớn hơn.
Bởi vậy, tái cấu trúc thị trường bất động sản Hà Nội không đơn thuần là tăng thêm nguồn cung hay điều chỉnh mặt bằng giá. Vấn đề quan trọng là đưa nguồn lực đất đai và dòng vốn vào những dự án tạo ra sản phẩm phù hợp nhu cầu, từng bước cân bằng cơ cấu nhà ở và tạo lập thị trường minh bạch hơn. Những định hướng mới về sửa đổi pháp luật đất đai và các luật liên quan đang mở ra cơ sở để xử lý những yêu cầu này từ nền tảng chính sách.
Minh bạch đất đai, đưa thị trường về gần nhu cầu thực
Trong bối cảnh đó, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28-7-2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan được kỳ vọng tạo cơ sở cho quá trình tái cấu trúc thị trường. Tinh thần xuyên suốt là khơi thông nguồn lực đất đai gắn với tăng cường quản lý, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân, tổ chức và doanh nghiệp. Việc sửa đổi Luật Đất đai cũng được đặt trong mối quan hệ đồng bộ với pháp luật về đầu tư, đấu thầu, quy hoạch, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, tài sản công, thuế...
Một trong những định hướng đáng chú ý là xây dựng hệ thống thông tin quốc gia về đất đai tập trung, thống nhất, hiện đại và đa mục tiêu. Dữ liệu đất đai sẽ được kết nối với dữ liệu dân cư, quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng, bất động sản. Các quyết định liên quan đến quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư và giá đất phải được ghi nhận, công khai và cảnh báo rủi ro. Mục tiêu đến hết năm 2026 hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số đối với toàn bộ các thửa đất đã được thu thập thông tin, dữ liệu.
Tuy nhiên, có dữ liệu chưa đồng nghĩa việc định giá đất sẽ chính xác. GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam cho rằng, thách thức lớn không dừng ở số hóa hồ sơ mà nằm ở chuẩn hóa và xác thực dữ liệu. Dữ liệu phải chính xác, thống nhất và có khả năng sử dụng mới tạo nền tảng cho quản trị đất đai hiện đại. Nếu dữ liệu đầu vào không đủ tin cậy, các phương pháp định giá dù hiện đại vẫn khó phản ánh đúng giá trị tài sản.
Nhận định này đáng chú ý khi Nghị quyết 21 đặt ra yêu cầu đổi mới cơ chế định giá đất dựa trên dữ liệu và phương pháp khoa học. Cùng với đó là hoàn thiện chính sách tài chính đất đai theo hướng hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; sử dụng các công cụ tài chính, thuế để hạn chế đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng.
Đối với Hà Nội, một cơ chế định giá minh bạch, dựa trên dữ liệu đáng tin cậy sẽ tác động tới chi phí đầu vào của dự án, nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và hiệu quả khai thác quỹ đất. Khi thông tin và cơ chế định giá rõ ràng hơn, dư địa tạo giá ảo dựa trên tin đồn hoặc kỳ vọng đầu cơ cũng có điều kiện thu hẹp.
Một hướng quan trọng khác là khai thác hiệu quả những nguồn lực đất đai đang bị ách tắc. Nghị quyết đặt mục tiêu đến năm 2030 khắc phục tình trạng sử dụng đất lãng phí, để đất bỏ hoang và những hạn chế, vướng mắc về quản lý, sử dụng đất do lịch sử để lại. Đất đai phải được khai thác tiết kiệm, hiệu quả và phân bổ hợp lý hơn.
Điều này gắn trực tiếp với nguồn cung bất động sản. Khi các vướng mắc về đất đai, đầu tư, quy hoạch, xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản được xử lý đồng bộ, những dự án đủ điều kiện có cơ hội triển khai nhanh hơn. Nguồn cung có thể được bổ sung từ chính những nguồn lực đang bị ách tắc, thay vì phụ thuộc vào mở thêm quỹ đất phát triển mới.
Nghị quyết 21 xác định thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả; đưa đất đai thực sự trở thành nguồn lực chiến lược và động lực phát triển. Đặt trong thực tế Hà Nội, định hướng này càng có ý nghĩa khi nguồn cung căn hộ tăng nhưng phần lớn sản phẩm mới vẫn ở mức giá cao. Vấn đề đã dịch chuyển từ thiếu nguồn cung sang thiếu nguồn cung phù hợp. Quá trình tái cấu trúc vì thế cần hướng nguồn lực đất đai và dòng vốn tới các dự án đáp ứng nhu cầu thực, đồng thời tạo môi trường cạnh tranh dựa trên pháp lý, chất lượng, tiến độ và giá trị sử dụng.
Tuy nhiên, những định hướng của Nghị quyết 21 chưa thể ngay lập tức làm thay đổi thị trường mà cần được thể chế hóa thành các quy định pháp luật cụ thể. Theo Kế hoạch của Bộ Chính trị và Kế hoạch của Chính phủ thực hiện Nghị quyết 21, Luật Đất đai năm 2024 cùng nhiều luật liên quan như Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Xây dựng, Quy hoạch, Đấu thầu, Đầu tư, Giá, các luật về thuế... sẽ được rà soát, sửa đổi trong giai đoạn 2026-2030 nhằm bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.
Điều thị trường chờ đợi là những định hướng này được thể chế hóa thành quy định cụ thể và có khả năng thực thi. Khi dữ liệu đất đai minh bạch hơn, nguồn lực được sử dụng hiệu quả, pháp lý dự án được khơi thông và cơ cấu sản phẩm dần hướng về nhu cầu thực, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ có thêm nền tảng để phát triển ổn định, bền vững hơn.
